Wat zijn de gevolgen voor het afbetalen van je hypotheek?

Een jaar geleden heb ik hier al eens over geschreven. Wij dromen zelf namelijk van een afbetaald huis, maar soms heb ik het idee dat we hier tamelijk alleen in staan. Het heersende beeld is namelijk dat je heel veel moet gaan betalen aan de belastingdienst op het moment dat je je hypotheek hebt afbetaald. Mensen denk (onterecht) dat je huis vanaf dat moment in box 3 voor de belastingdienst valt, het eigen vermogen. Vandaag ga ik nog eens bespreken wat de gevolgen zijn van het afbetalen van de hypotheek. En dat zijn positievere gevolgen dan de meeste mensen denken.

Gevolgen hypotheekrenteaftrek

Het eerste argument dat mensen op tafel gooien als het gaat over het afbetalen (of zelfs extra aflossen op de hypotheek) is dat je dan hypotheekrenteaftrek misloopt! Ohnoooo. Maar mensen, bedenk je dat hypotheekrente aftrek niet meer is dan een sigaar uit eigen doos. Je krijgt belasting terug die je zelf al betaald had. Hoe minder hypotheekrente je betaalt, of helemaal niets omdat de hypotheek is afgelost (hoera!), hoe minder hypotheekrenteaftrek je krijgt. Logisch.

Voorbeeld: we gaan het woord hypotheekrente vervangen door het woord bananen. Je betaalt elk jaar 100 bananen rente. Stel: daarvan krijg je elk jaar 25% terug, omdat je die kunt aftrekken bij de aangifte (dit percentage komt even uit de duim). Dan krijg je dus 25 bananen terug. Die kun je mooi in je zak steken, toch? Maar stel dat je je hypotheek zodanig hebt afgelost, dat je niet 100 bananen rente betaald, maar nog maar 50. Die mag je weer aftrekken van de belastingdienst. Maar nu krijg je nog maar 12,5 banaan terug. Is dit nu zo erg in je nadeel? Welnee! Je hebt minder betaalt, dus krijg je minder terug. Maar als je al die jaren minder bananen hoeft te betalen, scheelt dat aan het einde van die 30 jaar een HELE berg bananen die je niet als rente hebt hoeven betalen. Vervang bananen weer door geld en je snapt mijn punt. Wil je meer weten? KLIK HIER.

Gevolgen voor box 1 en box 3

Terug naar de gevolgen van het daadwerkelijk afbetalen van je huis. Want daar gingen we het immers over hebben. Terug naar het idee dat een afbetaald huis naar box 3 gaat. Helemaal geen gek idee, want je huis is natuurlijk ook geld waard, en dus vermogen. Over dat vermogen in box 3 betaal je belasting wanneer je boven de heffingsvrije grens komt met je vermogen (in 2021 € 50.000 per persoon, en € 100.000 voor fiscaal partners). Maarrrrrr… na afbetalen van je hypotheek blijft je huis gewoon in box 1, belastbaar inkomen uit werk en WONING.

Wat zijn dan wél de gevolgen van het afbetalen van de hypotheek? De belastingdienst gaat ervan uit dat je een inkomen hebt uit je eigen huis. Dit inkomen word opgeteld bij je inkomen uit loondienst. Het percentage voor het inkomen uit het eigen huis bedraagt voor de meeste huizen 0,6% van de WOZ-waarde. Dit heet het eigenwoningforfait. Dit blijft hetzelfde wanneer je je huis hebt afbetaald. Als je een annuïteiten- of lineaire hypotheek hebt, heb je dus ook recht op hypotheekrenteaftrek, tenzij je een hypotheek van voor 2013 hebt, want toen waren er meer hypotheekvormen met recht op hypotheekrenteaftrek. Het eigenwoningforfait wordt verrekend met wat je aan hypotheekrente terugkrijgt. Normaal gesproken is het zo dat het bedrag aan hypotheekrente terugkrijgt, hoger ligt als het eigenwoningforfait. Wanneer je extra aflost op je huis, krijg je minder hypotheekrenteaftrek terug en kan er dus een situatie ontstaan waarbij je minder hypotheekrente terugkrijgt dan de hoogte van het eigenwoningforfait. Je zou flink moeten gaan bijbetalen.

Wet Hillen

En hier komt Wet Hillen om de hoek kijken. Voor 2018 was het zo geregeld dat het bedrag dat je zou moeten betalen omdat het eigenwoningforfait hoger is dan de hypotheekrenteaftrek, kwijtgescholden werd door Wet Hillen. Deze wet is ingevoerd in 2005 en is dus een belastingvoordeel voor mensen die hun eigen huis (bijna) hebben afbetaald. Juist om mensen te motiveren hun schulden te verkleinen. De hypotheek is immers ook een schuld. Mensen die hun hypotheek hadden afbetaald hoefden dus GEEN belasting over dat huis te betalen.

Wet Hillen gaat echter weer afgeschaft worden, omdat hypotheken sinds 2013 sowieso binnen 30 jaar moeten worden afbetaald. Toen de wet werd ingevoerd, hadden veel mensen nog een aflossingsvrije hypotheek en juist die mensen wilden ze motiveren de schuld af te betalen. De afschaffing van Wet Hillen gaat in heel kleine stapjes, omdat de wet in 30 jaar wordt afgebouwd, dus met 3,33% per jaar. Weer een rekenvoorbeeldje. Stel dat je eigenwoningforfait €2000,- was in 2019, en je hypotheekrenteaftrek was €1500,-, dan kreeg je dus de som 1500-2000= -500 euro. Je had dan €500,- moeten bijbetalen. Voor 2018 werd vanwege Wet Hillen dat complete bedrag kwijtgescholden. In 2019 wordt nog 96,67% van dat bedrag kwijtgescholden. Je zou dan geen hypotheekrente meer terugkrijgen, maar over een bedrag van €16,65 zou je dan nog belasting moeten betalen. Een schijntje, toch? Onthoud wel, dat als je dus weinig hypotheekrenteaftrek krijgt, je eigenlijk ook maar weinig rente betaalt. Ook gunstig dus.

Een feitje: Hoe langer het duurt voor jij je hypotheek hebt afbetaald, hoe minder profijt je uiteindelijk hebt van Wet Hillen. Wij hopen over een 16 jaar klaar te zijn met onze hypotheek, wij betalen daardoor bijna €20.000 minder hypotheekrente én kunnen dan nog even profiteren van Wet Hillen. Zodra die wet is vervallen, zouden wij voor ons huis met de huidige WOZ-waarde over €973 (eigenwoningforfait) belasting moeten betalen. Lees: niet €973, maar een percentage daarvan. Maar dan hebben wij al jaren geen hypotheek meer en voordat die regeling is afgeschaft zijn we 29 jaar verder. Omdat het voordeel elk jaar kleiner wordt en je toch verplicht moet afbetalen, kom uiteindelijk altijd op een punt waarop je zal moeten gaan betalen. Daardoor is het ook niet aantrekkelijk om een stukje schuld te laten staan.

Doorstrepen hypotheek

Wat gebeurd er nog meer als je je hypotheek hebt afbetaald. Je krijgt een brief van de bank waarin staat dat je hypotheek €0 bedraagt. De slingers voor het feestje zul je zelf moeten ophangen. Karig feestje trouwens als je de komende maanden je huis gaat afbetalen, iets met lockdown en 1,5 meter samenleving. Maargoed, het gaat om het idee natuurlijk. Wat je verder zou kunnen doen, is je hypotheek laten doorstrepen bij de notaris en het kadaster. Dit brengt echter wel kosten met zich mee en heeft niet per se voordelen, terwijl het laten staan van je hypotheek (ook al is hij €0,-) wel voordelen met zich mee kan brengen. Zo kun je op die hypotheek eventueel een nieuwe schuld aangaan mits je dat bij dezelfde hypotheekverstrekker doet, bijvoorbeeld voor een verbouwing, zonder dat daar een compleet nieuwe hypotheek voor hoeft te worden afgesloten. Je betaalt dan wel advies- en taxatiekosten, maar je hoeft niet langs de notaris, wat weer geld scheelt.

Het is een ingewikkeld onderwerp, maar ik hoop dat ik het duidelijk heb kunnen uitleggen. Opnieuw uitzoeken hoe het ook al weer zit heeft me weer een hoop “ohja!” momentjes opgeleverd en het zorgt in dit huishouden in ieder geval voor weer wat extra motivatie om door te gaan zoals we al bezig waren. Wil je meer informatie over jouw specifieke situatie? Neem dan contact op met je hypotheekadviseur. Ik ben zelf geen financieel adviseur en mag hierdoor geen advies geven. Maar ik heb wél een Instagram account en nieuwe volgers waardeer ik zeer! Mijn huidige volgers ook trouwens. Ik ben te vinden met @methetzelfdegeld!