Wat gebeurt er als je je hypotheek hebt afbetaald?

wat gebeurd er als je je hypotheek hebt afbetaald

Voor mij is dit wel een droom waarvan ik hoop dat hij ooit uitkomt: hypotheekvrij wonen. De maandlasten worden in één klap een stuk lager en we betalen geen hypotheekrente meer. Maar telkens als ik aan iemand vertel dat wij extra aan het aflossen zijn op onze hypotheek en uitleg dat dat niet erg is voor de hypotheekrente aftrek omdat dat toch een sigaar uit eigen doos is (LEES HIER MEER), dan komt punt 2 op tafel. Want moet je niet heel veel belasting gaan betalen als je klaar bent met je hypotheek? Iets met Box 3 enzo?

Voor dit onderwerp moest ik even gaan zitten, en heb ik het één en ander moeten uitzoeken. Het zit namelijk zo: heel veel mensen denken dat het aflossen van je hypotheek helemaal niet gunstig is. Dat je huis dan ineens in box 3 valt voor de belasting. Box 3 voor de belastingdienst gaat over je vermogen. Omdat je huis ook geld waard is, is het makkelijk te denken dat hij dus naar box 3 gaat zodra je hypotheek is afbetaald. En over je vermogen in box 3, betaal je vermogensrendementsheffing. Tenzij je minder als €30.846,- aan vermogen hebt, of €61.692,- als je een fiscaal partner hebt, want dan is je spaargeld belastingvrij.

Maar een eigen huis valt in Box 1, het inkomen uit werk en eigen huis. De belastingdienst gaat er namelijk van uit dat je een inkomen hebt uit je eigen huis. Dit inkomen word opgeteld bij je inkomen uit loondienst. Het percentage voor het inkomen uit het eigen huis bedraagt voor de meeste huizen 0,6% van de WOZ-waarde. Dit wordt het eigenwoningforfait genoemd. Dit blijft hetzelfde wanneer je je huis hebt afbetaald. Als je een annuïteiten- of lineaire hypotheek hebt, heb je ook recht op hypotheekrenteaftrek, tenzij je een hypotheek van voor 2013 hebt, want toen waren er meer hypotheekvormen met recht op hypotheekrenteaftrek. Het eigenwoningforfait wordt verrekend met wat je aan hypotheekrente terug zou krijgen. Normaal gesproken is het dat het bedrag aan hypotheekrente terugkrijgt, hoger ligt als het eigenwoningforfait. Wanneer je extra aflost op je huis, krijg je minder hypotheekrenteaftrek terug en kan er dus een situatie ontstaan waarbij je minder hypotheekrente terugkrijgt dan de hoogte van het eigenwoningforfait. Je zou flink moeten gaan bijbetalen.

Maar dan heb je nog Wet Hillen. Voor 2018 was het zo dat het hele bedrag dat je eventueel terug zou moeten betalen omdat het eigenwoningforfait hoger is dan de hypotheekrenteaftrek, kwijtgescholden werd door Wet Hillen. Die situatie krijg je namelijk als je (bijna) geen hypotheekschuld meer hebt, en het eigenwoningforfait blijft een percentage van de WOZ-waarde. De wet is in 2005 in het leven geroepen om ervoor te zorgen dat vooral mensen met een (bijna) afgeloste hypotheek hun hypotheek zouden afbetalen en hun schuld dus zouden verkleinen. Het is namelijk een belastingvoordeel. Mensen met een afgelost huis hoeven daar dus geen belasting over te betalen.

Maar Wet Hillen wordt nu weer afgeschaft, omdat hypotheken nu sowieso binnen 30 jaar moeten worden afbetaald. Die afschaffing gaat overigens in heel kleine stapjes, want de regeling wordt in 30 jaar afgebouwd, met 3,33% per jaar. Rekenvoorbeeldje. Stel dat je eigenwoningforfait €2000,- was in 2019, en je hypotheekrenteaftrek was €1500,-, dan kreeg je dus de som 1500-2000= -500 euro. Je had dan €500,- moeten bijbetalen. Voor 2018 werd vanwege Wet Hillen dat complete bedrag kwijtgescholden. In 2019 wordt nog 96,67% van dat bedrag kwijtgescholden. Je zou dan geen hypotheekrente meer terugkrijgen, maar over een bedrag van €16,65 zou je dan nog belasting moeten betalen. Een schijntje, toch? Onthoud wel, dat als je dus zo weinig hypotheekrenteaftrek krijgt, je eigenlijk ook maar weinig rente betaalt. En dat is ook gunstig.

Hoe langer het duurt voor je je hypotheek hebt afbetaald, hoe minder voordeel jij gaat hebben van Wet Hillen. Wij hopen over een jaartje of 17 klaar te zijn met onze hypotheek, wij betalen daardoor bijna €20.000 minder hypotheekrente én kunnen dan nog even profiteren van Wet Hillen. Zodra die wet is vervallen, zouden wij voor ons huis met de huidige WOZ-waarde over €973 (eigenwoningforfait) belasting moeten betalen. Maar dan hebben wij al jaren geen hypotheek meer en voordat die regeling is afgeschaft zijn we 29 jaar verder. Omdat het voordeel elk jaar kleiner wordt en je toch verplicht moet afbetalen, zul je uiteindelijk altijd op een punt komen waarop je zal moeten gaan betalen. Daardoor is het ook niet aantrekkelijk om een stukje schuld te laten staan, zoals ik ook vaker hoor.

En wat gebeurd er verder zodra je je hypotheek hebt afgelost? Je krijgt waarschijnlijk een brief van de bank waarop staat dat je hypotheekschuld €0,- is. De taart en champagne zul je zelf moeten kopen. Wat je zou kunnen doen, is je hypotheek laten doorstrepen bij de notaris en het kadaster. Dit brengt echter wel kosten met zich mee en heeft niet per se voordelen, terwijl het laten staan van je hypotheek (ook al is hij €0,-) wel voordelen met zich mee kan brengen. Zo kun je op die hypotheek eventueel een nieuwe schuld aangaan mits je dat bij dezelfde hypotheekverstrekker doet, bijvoorbeeld voor een verbouwing, zonder dat daar een compleet nieuwe hypotheek voor hoeft te worden afgesloten. Je betaalt dan wel advies- en taxatiekosten, maar je hoeft niet langs de notaris, wat weer geld scheelt.

Ik heb hier echt even een tijdje voor gezeten en heb alles zo goed mogelijk proberen te verwoorden. Ik heb hier zelf echt veel van geleerd!Mis je echter nog iets of heb je nog opmerkingen? Stuur een mail naar info@methetzelfdegeld.nl of volg @methetzelfdegeld op Instagram en stuur me een PB’tje. Via instagram krijg je waarschijnlijk sneller antwoord, want dat controleer ik vaker. Volgers zijn natuurlijk ook welkom!

29 Responses

    • Bedankt voor de verbetering! Je was niet de enige, in mijn mailbox had ik nog 8 reacties van mensen die mij op de fout wezen, waarvan ook een aantal hele onaardige. 1 reactie lijkt mij genoeg haha. Laten we het erop houden dat het voor mij ook tijd voor weekend was gisteren 😛

      • ‘Stel dat je eigenwoningforfait €2000,- was in 2019, en je hypotheekrenteaftrek was €1500,-, dan kreeg je dus de som 1500-2000= -500 euro. Je had dan €500,- moeten bijbetalen.’

        Nee dus: die €500 wordt als belastbaar inkomen gezien, waar je dus 37 of 49% over betaalt. Nogal een verschil.

        Verder is het forfait-percentage geen 0.7, maar 0.6. Over 2 jaar is dat zelfs nog maar 0,45%. Dus in jouw geval betaal je veel minder dan de €973 die je berekent.

        Dus: op een afgelost huis van 3 ton is het eigenwoningforfait bij 0,45% uiteindelijk slechts € 1350. Betaal daarover 37,1% belasting (v.a. 2021) en je bent niet meer dan 500 euro kwijt. En dat is de som over 30 jaar. Op dit moment is het nog tientjeswerk…

        Feest, toch, hypotheekvrij?

        • Ja, je hebt gelijk, ik heb al die tijd verkeerd gelezen en ga het aanpassen. Ook die 0.7%. Typfoutje, goed gezien!

          Verder vind ik het een feestje! Vooral door mijn ongelijk wordt het nog leuker 😉

  1. Wat u schrijft is denk ik niet helemaal correct. Eigenwoning forfait wordt opgeteld bij je inkomen en daarover betaal je belasting. In het voorbeeld zou er nu dus €16,65 bij het inkomen opgeteld worden en daarover betaal je belasting. Je betaalt dus een gedeelte van de 16,65 afhankelijk in welke belastingschaal je valt. Iemand met een klein pensioen zal minder moeten betalen dan iemand met een topinkomen.

    • Bedankt voor de reactie. Ik heb het nog even nagelezen bij de site van de belastingdienst want daar had ik mijn informatie vandaan. Zoals ik het heb opgeschreven klopt. Ik heb de tekst in het blog wel een beetje aangepast, want in mijn voorbeeld betaal je dus €16,65 over het eigen huis. Dat stond er eerst misschien niet zo duidelijk. Hieronder het voorbeeld van de site van de belastingdienst:

      Voorbeeld 2019

      Uw eigenwoningforfait is € 1.200 en u trekt € 1.000 hypotheekrente af.

      Dan zou u nog aan belasting over uw eigen woning moeten betalen: € 1.200 – € 1.000 = € 200.

      Maar uw eigenwoningforfait is hoger dan uw aftrekbare kosten. Daarom verminderen we uw belasting over uw eigen woning met: € 200 x 96,67% = € 194. U betaalt over € 6 belasting voor uw eigen woning.

  2. Eerder in het stuk schrijft u dat je €500 zou moeten bijbetalen. Er zou moeten staan dat je over die €500 dan belasting zou moet betalen. Dat is wel een verschil.

    • Dat klopt, dat zou dan de situatie zonder Wet Hillen zijn, en ik heb hier zomaar even een voorbeeld genomen. Maar je zou inderdaad €500 moeten betalen. Niet hetzelfde voorbeeld als de belastingdienst trouwens, maar andere getallen. Vanwege Wet Hillen zou je in plaats van die €500,- uit mijn voorbeeldje, nog €16,65 moeten betalen in 2019. De rest wordt kwijtgescholden.

      • Sophie,

        Goed verhaal. Ik inderdaad dat veel mensen er wat aan hebben. Al zijn er wat mij betreft nog te veel mensen die denken dat de sigaar uit eigen doos meer oplevert dan het beetje belasting wat je betaald over je eigen huis. Dit geld trouwens ook voor het gebruik van een leasauto.

        • Hoi Ralf, ik ben het volkomen met je eens, ook wat betreft de leaseauto. Daar heb ik eerder ook al over geschreven haha!

  3. Je hypotheek versneld aflossen is het domste wat je kan doen en ben je een dief van je eigen portemonnee.
    De inflatie lost je hypotheek sowieso voor de helft af in 30 jaar tijd.
    Bovendien wordt je huis meer waard dus om het restant van de hypotheek na 30 opnieuw te financieren is helemaal niet duur en je hebt een prima onderpand.
    Nu oversluiten naar de belachelijk lage rente is natuurlijk een no-brainer, voor 30 jaar vast ook.

    • Lenen is altijd duur, vooral met een looptijd van 30 jaar. Zo zouden wij met onze hypotheek van nog geen €150.000 ongeveer €20.000 minder rente betalen door versneld aflossen zoals we dat nu doen. Mochten we nog harder gaan aflossen, komt daar nog een paar duizend bij. Waarom zou je na 30 jaar je hypotheek opnieuw willen financieren? Je zou ook door de gedaalde maandlasten zelf een hoop kunnen sparen, als je wilt verbouwen oid. Dat je huis meer waard wordt is alleen maar mooi, maar gebeurt ook bij extra aflossen. Door minder rente betalen is dat win-win. Dat je lening minder waard wordt door inflatie klopt, maar je moet nog steeds het hele bedrag neertellen.

      Oversluiten kan zeker heel erg aantrekkelijk zijn! Hypotheekverstrekkers zien in hun cijfers ook terug dat heel veel mensen dat ook doen, en terecht!

  4. Conclusie is dus dat je zonder hypotheek, alleen het forfait betaalt… Klopt dit? Wat maakt die wet Hillen dan uit… Als er 2000 euro bij je inkomen opgeteld wordt (waarover je dus belasting betaalt) dan betaal je dat toch met een grote glimlach? Goedkoper kun je niet wonen denk ik :).

    • Minder zelfs ben ik nu -eindelijk- achter. Over die fictieve 2000 euro betaal je inkomsten belasting, je betaalt dus nog minder 😉

  5. Bedankt voor deze info en de reacties. Ik heb nog een kleine hypotheek en zat te twijfelen wat te doen. Maar dit heeft mij in ieder geval of de streep getrokken om toch versneld af te lossen. Ik moet nog tot 2028 aflossen maar wil mijn lasten omlaag halen zodat als ik 65 wordt in 2022 toch kan stoppen!

  6. Beleggen in box 3 ipv aflossen levert meer op.

    Maar…. Ook daar gaat de overheid met de nieuwe box 3 voorstellen extra van je roven: het beleggen wordt straks extra belast en ook schulden in box 3 kun je straks nog maar voor 2/3 deel aftrekken.

    Ga in protest tegen deze aburde wijzigingen!

    • Beleggen levert op dit moment niet zo veel op ben ik bang 😉 Shell staat vandaag op -18% en ABN op -10%. Vanmorgen werden de Europese beurzen een bloedbad genoemd. Als je nu 30k aan beleggingen hebt ipv dat je hebt afgelost, heb je nu waarschijnlijk een slechte ochtend. Althans, dat zou ik hebben. Hoewel met een Buy-And-Hold strategie moet dat uiteindelijk wel weer goed komen. Aflossen geeft iets meer zekerheid, je bespaart rente bij elke euro die je extra aflost. Ik slaap er rustiger van dan bij beleggen op dit moment.

      De overheid gaat de regels in Box 3 inderdaad aanpassen door het beleggen extra te belasten. Vind het een slechte zaak, want voor veel mensen is beleggen bedoeld voor een extraatje voor de oude dag, of om eerder met pensioen te gaan. Mensen die voor zichzelf willen zorgen op deze manier worden benadeeld in mijn ogen.

  7. Op zich is uw tekst op dit moment juist. Ik wil u echter wijzen op de snel veranderende regelgeving. Onze, in mijn ogen deels onbetrouwbare, overheid past naar eigen inzicht de regels aan die ze zelf hebben gemaakt. Als voorbeeld, de afbouw in percentage van de hypotheekrenteaftrek zou jaarlijks met een half procent afnemen, van 52 naar 37 procent, 30 jaar dus. Nu hebben ze besloten dat dat drie procent per jaar moet zijn zodat we in 2023 op het doel zitten (de regeling was al gaande). Dit gebeurt met tal van fiscale regelingen en heeft zich sinds Kabinet Rutte1 voorgedaan. Het is een manier om de burger te besodemieteren. Eerst een jaartje laten wennen aan de regeling en dan versneld toepassen. Ik voorzie dat de wet Hillen hetzelfde lot beschoren is. Dat komt omdat vanuit de EU Nederland voortdurend wordt gewezen dat Nederland de hoogste schulden p.p. heeft en dat wij die Moeten afbouwen. Dat wij ook bergen spaargeld hebben die dit ruimschoots dekken wordt niet ter sprake gebracht. Wij zijn de marionette van de EU. De overheid heeft inmiddels diverse rapporten laten opstellen over de mogelijkheden en gevolgen van afschaffen van de hypotheekrenteaftrek en het overbrengen van de eigen woning en eventueel hypotheek naar box 3. Aangezien de rente nu op zijn laagste punt is, doet een dergelijke omslag nu het minste pijn bij de burger. Dat de woningprijzen dalen is ook al ingecalculeerd. Omdat de prijzen afgelopen jaren hard zijn gestegen doet dat op zich het minste pijn bij de eigen woning bezitter. Behalve als je nu voor het eerst een eigen woning hebt gekocht, dan sta je binnen enkele jaren onder water. Mocht u de hypotheek aflossen dan hebt u binnenkort een mooi vermogen in box 3 waar u jaarlijks een aardig bedrag aan belasting aan kwijt bent. Met een hypotheek zou u dit nog ,deels, kunnen compenseren. Wellicht wordt de eigen woning wel tegen een gunstiger tarief belast of krijgt deze een eigen heffingsvrij vermogen. Maar dat u bij aflossen er op achteruit gaat is haast wel zeker. Hopelijk blijft de rente nog lang laag want de gevolgen zijn niet te overzien als de rente stijgt naar pakweg het niveau van 2009 (5,5% 10jr vast). Mensen gaan drie keer zoveel rente betalen, die niet meer aftrekbaar is, en vanwege het afschaffen van deze aftrek zijn de huizen zo’n 20% minder waard geworden. De volgende huizencrisis is al in de maak!
    Beter is het om zelf vermogen op te bouwen en te zorgen voor een redelijk rendement. Bij voldoende vermogen kunt u mogelijk een hypotheek bij de eigen bv nemen, evenwel zal blijken of die mogelijkheid door de overheid om zeep wordt geholpen. Want één ding doen ze wel, de denken achter de schermen goed na en dekken ontsnappingsroutes goed af. Al met al gaan we binnen enkele jaren zien waar het schip strand en of er nog voldoende mogelijkheden zijn om onder een zwaardere belastinglast uit te komen.

  8. Als je nog huur ontvangt voor een kamer of garage of stuk van je tuin
    en je hebt nog een beetje restschuld dan worden die huurpenningen toch niet belast?

    • Dat durf ik niet te zeggen, daar heb ik mij nog niet over ingelezen en wat ik zo heb kunnen googelen, is dit ook geen makkelijk onderwerp. Hier kan ik dus ook niets zinnigs over zeggen helaas.

  9. Mijn is afbetaald. Je krijg gewoon geen korting meer. De rest van de lening af betaling wordt pure winst.
    Voor mij was het ondanks geen belastingvoordeel meer gewoon 500€ netto meer per maand

  10. Sophie, wat Gerdien schrijft is juist. Je betaalt belasting over het verschil tussen eigen woning forfait en betaalde rente, dus belasting over de 500/16,65 euro in jouw voorbeeld.

    Stel dus dat je met jouw inkomen in de 2e belastingschijf valt in 2019, betaal je 38,10% over die 500 euro zonder wet Hillen, of wel 190 euro. Met wet Hillen betaal je dan 38,10% over 16,65 euro, of wel 6,34 euro.

    Wat je uiteindelijk aan belasting betaalt over je eigen woning is zelfs lager dan wat je denkt, wat jouw argument voor versneld aflossen nog sterker maakt!

  11. Even een kleine aanvulling op je interessante artikel. Je schrijft dat het niet door laten halen van de inschrijving van je afgeloste hypotheek als voordeel heeft dat je een nieuwe hypotheek kunt aangaan zonder daarvoor kosten te hoeven maken. Dat is niet correct. In het meest gunstige geval bespaar je in dat geval alleen de notariskosten voor het inschrijven van de hypotheek in het kadaster. Dat is alleen het geval als je een nieuwe hypotheek afsluit bij zelfde bank als waar je oude hypotheek liep. Verder moet je gewoon rekening houden met alle overige kosten zoals taxatiekosten en advies- en bemiddelingskosten. Bij een heropname zijn die kosten veelal niet fiscaal aftrekbaar omdat de hypotheek in box 3 zal vallen.

    Met vriendelijke groet,

    Edward Zeevat
    Erkend Hypotheek Adviseur

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Post comment