De nadelen van het extra aflossen op de hypotheek.

nadelen extra aflossen hypotheek

Zoals de meeste van jullie intussen misschien wel weten, ben ik persoonlijk voorstander van het extra aflossen op de hypotheek. Ik doe dit ook samen met mijn vriend, en door het extra aflossen zijn we straks 12 jaar eerder hypotheekvrij en betalen we in totaal bijna €20.000 euro minder rente op onze hypotheek. Vorige week heb ik geschreven over wat er gebeurd wanneer je hypotheek (bijna) is afgelost en ik heb er een hoop reacties en mails over gekregen, waarvoor dank! Ik kreeg ook een mail met de opmerking dat ik niet ben ingegaan op de nadelen van het extra aflossen. Daar zal ik nu dus op ingaan.

Ten eerste zeiden mensen dat je geld dat je niet extra aflost, ook zou kunnen gebruiken om meer rendement te krijgen. Dat zit namelijk zo. Op de spaarrekening krijgen we natuurlijk allang (bijna) geen rente meer. Wanneer je een prima buffer hebt opgebouwd, zou je geld dat overblijft dus kunnen gebruiken voor aflossing voor je huis. De rente die ik betaal voor mijn hypotheek is hoger dan de spaarrente die ik krijg op de bank. Aflossen levert dus meer op, omdat ik uiteindelijk minder rente betaal.

Maar je zou nog meer rendement kunnen behalen door te gaan beleggen. Wanneer je gaat beleggen en je durft daarbij wat risico te nemen, zou je gemiddelde rendement zomaar op 7% per jaar kunnen liggen. Dat is natuurlijk een stuk meer dan de 1,79% die ik betaal aan rente op de hypotheek (en wat ik bespaar met extra aflossen). Daarnaast maak je met beleggen gebruik van het rente op rente effect. Je vermogen kan erg snel toenemen als je elk jaar gemiddeld 7% rente krijgt. Wanneer je het geld ‘in de stenen stopt’, zoals wij doen, heb je dit niet. Echter geeft extra aflossen wel wat meer zekerheid als beleggen, want er kan zomaar een dip ontstaan en dan moet je de zenuwen hebben om niet in paniek je aandelen te verkopen. Het was gisteren op de AEX trouwens de slechtste beursdag sinds 1987. Dan ben ik blij dat ik mijn geld in mijn huis heb gestopt, in plaats van op de beurs. Van de huidige situatie heb ik trouwens fijn gebruik gemaakt, want ik heb gisteren dus mijn eerste aandelen gekocht, nu alles laag staat. Lees HIER meer.

Als je extra aflost, wordt je belastbare inkomen steeds hoger. Het kan daardoor zijn dat je in een hogere belastingschijf gaat vallen en dus meer belasting gaat betalen in Box 1. Kom je -met al je inkomen en het eigenwoningforfait- niet boven de €68.507,- uit, dan betaal je over je inkomen 37,35% belasting. Kom je door het extra aflossen of door loonstijging boven dat bedrag uit, ga je 49,50% belasting betalen over het bedrag dat dus boven die €68.507,-. Als je daar een paar euro boven zit, moet je over die paar euro dus meer belasting betalen. Zit je op het randje? Dan kan het gunstiger zijn om niet extra af te lossen op de hypotheek. Je krijgt daardoor nog iets meer hypotheekrenteaftrek, dat je net onder die grens van €68.507,- zou kunnen houden. Ik blijf erbij dat hypotheekrenteaftrek een sigaar uit eigen doos is. Lees HIER waarom. Echter, als het om een paar euro gaat zou ik het er persoonlijk niet om laten.

Maar uiteindelijk kom je door de verplichte aflossing altijd op een punt dat je huis langzaam bij je inkomen geteld zal worden. Dat komt omdat je door verplichte aflossing ook elke maand een klein beetje minder rente betaalt. Elk jaar wordt de hoeveelheid hypotheekrenteaftrek dus een beetje lager. Het eigenwoningforfait is 0,6% van de WOZ-waarde van je huis. De hypotheekrenteaftrek wordt van het eigenwoningforfait afgetrokken. Wanneer het eigenwoningforfait hoger wordt als de hypotheekrenteaftrek, zul je dus belasting moeten betalen over het gedeelte dat het eigenwoningforfait boven de hypotheekrenteaftrek uitkomt. Door Wet Hillen blijft er maar een heel klein bedrag over waar je dan belasting over betaalt. Maar wanneer die ene euro er net voor zorgt dat je in een hogere belastingschijf terecht komt, is dat wel zuur.

Meer lezen over het Eigenwoningforfait en Wet Hillen?

Hetzelfde geldt voor toeslagen die eventueel lager uit zouden kunnen vallen. Wanneer je dus op bovenstaand punt uitkomt en je zit net op dat randje, kan het zijn dat je geen recht meer hebt op zorgtoeslag. In 2020 ligt die grens op een inkomen van €30.481,- voor iemand zonder toeslagpartner, en op €38.945 samen met je toeslagpartner. Ga je over die grens heen, heb je dus geen recht meer op zorgtoeslag. Ook met kinderopvangtoeslag is het oppassen geblazen. Wanneer je inkomen voor de belastingdienst stijgt, heb je recht op minder kinderopvangtoeslag. Voor jezelf zou je dus moeten nagaan of je inkomen dus stijgt door extra aflossen. Wij krijgen over 2019 bijvoorbeeld nog €550,- aan hypotheekrenteaftrek terug, want lage hypotheek en lage hypotheekrente. Maar wij zitten nog lang niet aan het punt dat het huis bij het inkomen geteld gaat worden. Want wat je terugkrijgt is hypotheekrenteaftrek – eigenwoningforfait = (voor ons) 550. Als je echt richting de €0,- gaat wat je terug krijgt, moet je dus rekening houden met bovenstaande zaken.

Ook kan extra aflossen invloed hebben op de bijleenregeling. Deze werkt als volgt. Als je overwaarde op je woning hebt, dan houd je een bedrag over wanneer je je woning verkoopt. Dat kan zijn omdat je woning simpelweg meer waard is geworden, maar het bedrag dat je al had afgelost is ook overwaarde. De overheid wil dat je je overwaarde gebruikt bij het financieren van een nieuwe woning. Daardoor heb je een lagere hypotheek nodig en mag je de rente over je nieuwe hypotheek in zijn geheel aftrekken. Wil je je overwaarde niet gebruiken voor je nieuwe huis, dan heb je dus een hogere hypotheek nodig. Stel dat je een overwaarde had van €50.000, en je hebt een nieuwe hypotheek nodig van €300.000 omdat je je overwaarde niet in je huis wilt stoppen, dan kun je over nog maar €250.000 van de hypotheek de rente aftrekken. Wanneer je dus extra aflost en je huis verkoopt, komt het geld dat je dus extra hebt afgelost dus vrij in de vorm van overwaarde, als je huis niet compleet onder water staat natuurlijk. Die overwaarde moet je dus in een nieuw huis stoppen. Als je dat niet wilt, en andere zaken van plan bent met de overwaarde, dan is extra aflossen niet de beste keus. Je hoeft overigens niet meteen een nieuw huis te kopen, maar wel binnen 3 jaar.

Bij scheiden kan het ook soms beter zijn om minder overwaarde hebben, en een betere spaarrekening. In het geval van scheiden zijn er een hoop verschillende mogelijkheden om de boel te regelen wat het huis betreft. Maar vaak is het zo dat degene die in het huis blijft wonen, de ander moet uitkopen. Als er dan nog niet zo veel (extra) is afgelost, wordt het makkelijker om op dat gedeelte een nieuwe hypotheek te nemen. Moet je iemand uitkopen en je moet een ton op tafel leggen, dan is dat heel wat minder gunstig en kan het er toe leiden dat het huis helemaal verkocht moet worden.

Zoals je dus kunt lezen is extra aflossen op je hypotheek een kwestie van afwegingen maken. Extra aflossen is dus niet per se voor iedereen de beste oplossing. Daar moet je van tevoren dus goed naar kijken. Heb je opmerkingen over deze blog? Volg me dan op instagram @methetzelfdegeld en stuur me een PB of mail naar info@methetzelfdegeld.nl ! Ik ben trouwens geen financieel adviseur, dus ik mag geen persoonlijk financieel advies geven.

23 Responses

  1. Eh nee, dan heb je het nog niet goed begrepen: als je met één euro in een hogere belastingschijf terecht komt, dan betaal je alleen over die ene euro meer belasting. Dus de schade is beperkt, ook als je bijv. voor 100 of voor 1000 euro van je inkomen in de hoogste belastingschijf zit.

    (Dan verdien je trouwens blijkbaar meer dan 68.000 euro bruto per jaar, slechts 2% van de Nederlanders bevindt zich in die gelukkige situatie!)

    • Je hebt gelijk, ik heb het aangepast. Die €68.000 is inderdaad een dingetje dat velen van ons niet gaan halen. Daarom ook lang niet voor iedereen van toepassing 🙂

  2. En stap in de goede richting, maar nog steeds niet helemaal juist. Voor de toeslagen en je algemene heffingskorting wordt gekeken naar je verzamelinkomen. Wordt je hypotheekrente lager, dan verlaag je deze aftrekpost en wordt je verzamelinkomen hoger. Niet alleen je hypotheekrenteaftrek wordt lager, maar ook je algemene heffingskorting en evt je toeslagen.

    De rente van 1,79% is waarschijnlijk een lange rentevaste periode. Je vergelijkt het rendement van 7% en je hypotheekrente met een variabele rente op een spaarrekening. Als je je geld langer kunt missen, zijn er ook spaarvormen met een rente hoger dan de 1,79% die je betaalt, zonder het genoemde beleggingsrisico. Beleggen neemt risico met zich mee, maar vooral op de korte termijn.

    Je wilt overigens niet beleggen, maar je koopt wel een huis

    Echtscheiding benoem je goed! Het is een groot risico als je ooit een partner moet uitkopen. Staat het geld op de spaarrekening, geen probleem. Moet je de hypotheek hiervoor verhogen, succes!

    Belangrijk is de balans tussen aflossen en vermogensopbouw (sparen). Er zijn zoveel mensen die straks geen hypotheek meer hebben, maar ook geen inkomen om de boodschappen van te kunnen betalen. Zorg voor een goede buffer en voor voldoende inkomen in ALLE situaties!!

    Ik zeg overigens niet dat aflossen verkeerd is, zeker niet! Alleen aflossen kan vaak altijd nog en financieel maakt het eigenlijk niets uit of je aflost of het geld in een spaarvorm weg zet (9 van de 10 keer pakt aflossen wel iets slechter uit). Je hypotheek hypotheek verhogen als je het geld hard nodig hebt, dat kan lang niet altijd en dan heb je een probleem!

    Dus, praat eerst met een adviseur voor je grote beslissingen neemt!

    • Hoi, in de blog heb ik beschreven dat het extra aflossen ervoor kan zorgen dat je belastbare inkomen dus hoger wordt, waardoor je toeslagen zelfs zouden kunnen vervallen. Algemene heffingskorting heb ik inderdaad niet genoemd. Maar iedere situatie is uniek, ik hoop alleen dat ik mensen laten nadenken over dit onderwerp.

      Het klopt dat er naast beleggen nog andere spaarvormen zijn waar je (iets) meer rendement op zou kunnen krijgen dan die 1,79% die ik noem. Echter zijn er veel mensen die nog altijd meer rente betalen als ik doe, en dan is die 2% rente die je misschien nog ergens zou kunnen krijgen met bijvoorbeeld deposito sparen niet echt gunstig.

      Dat ik niet wil beleggen klopt niet, ik ben sinds deze week eigenaar van een paar etf’s. Ik wil op dit moment persoonlijk alleen niet vol inzetten op beleggen, omdat dat inderdaad meer risico met zich meebrengt en het aflossen levert meteen een verlaging van de vaste lasten op.

      Ik ben het met je eens dat er een balans moet zijn tussen aflossen en vermogensopbouw. Ik heb vaker benoemd dat er wel een gezonde buffer moet zijn en er alleen extra afgelost moet worden met geld dat je niet nodig hebt 🙂

    • goed stuk!
      Erg interessant om verschillende argumenten hier te lezen.

      ik vraag me echter af hoe iemand die “later geen hypotheek meer heeft maar zn boodschappen niet meer kan betalen” geholpen wordt door te sparen of beleggen in plaats van aflossen.
      sparen levert nauwelijks rendement
      beleggen meer risico
      beiden leveren bij grotere omvang (een hypotheek heeft al snel een grootte can meer dan 60k) vermogensrendementsheffing nadeel op.

      dus als ik me verplaats in die persoon die later zonder hypotheek zn boodschappen niet kan betalen, dan denk ik dat diezelfde persoon met hypotheek en een goede beleggingsrekening, door de rente last van de hypotheek nog minder boodschappen kan betalen….

  3. De rekensom met hypotheekrente vs rendement is niet 1-op-1 vergelijkbaar. Onze (annuïteit) hypotheekrente is 2,8% en wij lossen per maand 2000 euro extra af. Dit scheelt per maand 10 euro (na hypotheekrente correctie), dus 120 euro per jaar. 2000 euro aflossen levert dus geen 2,8% maar 6% op. Ook deze besparing kan je weer aflossen, net als bij aandelen loopt het rendement dus op. Om deze reden lossen wij liever af dan te beleggen.

    • Daar heb je absoluut gelijk in. Het sneeuwbal effect wat je noemt, daar maken wij ook gebruik van. Daardoor wordt er steeds meer extra afgelost (hoewel hetzelfde maandbedrag) terwijl de rente steeds lager wordt. De besparing wordt daardoor elk jaar groter.

    • Ik moet je helaas teleurstellen Dennis. Jouw rendement op extra aflossen is maximaal 2,8% en dat haal je alleen als je de besparing de maand erna ook extra aflost. Je kan het beste een spreadsheet maken om dit in te zien. Met een simpele rekensom zoals je die beschrijft ga je al snel de mist in. Dit komt omdat je minder gaat aflossen na een extra aflossing.

    • Hoeveel los je nu af? 2000,- pmaand (of per jaar)
      Aflossing pmaand dan is dat 12×2000 =
      24000, pjaar
      Minder rente 120,- pjaar
      Rendement is dan wel anders!!!

  4. Het is het verstandigst om juiste verduurzaming maatregelen te doen aan je huis. Je heb dan een goed rendement en vaak meer comfort. Door bijv. te isoleren en zonnepanelen te nemen.
    Je moet wel de juiste maatregelen nemen waar je geen spijt van krijgt.

    • Verduurzaming is zeker belangrijk voor het klimaat en voor je portemonnee. De investering kun je vaak redelijk snel terugverdienen en met de besparing kun je weer andere dingen doen!

  5. Ik begrijp je betoog en ook dat je blij bent dat je met de huidige aex blij bent dat je tot nu toe hebt afgelost. Maar ik begrijp dan weer niet dat je nu dus wel bent gaan beleggen, je hebt daar helemaal geen verstand van en je gokt dus erop dat de huidige verlaagde stand “laag” is. Puur omdat het eerst hoger was? Het is niet voor niets dat het zo snel daalde en dat het nu op die stand staat. Ik moet nog zien of dat dit een verstandige keus was gezien de grote onzekerheid en dus groot risico dat de aex nog een heel stuk lager kan. En het kan vele jaren duren voordat het weer op hoger niveau komt. Ik wil jou en ieder ander alleen waarschuwen voor dingen waar je geen ervaring of inzicht in hebt. Verder prima stuk

    • Hoi Richard, ik heb de laatste maanden veel (boeken) gelezen over beleggen en ik wil niet zeggen dat ik er helemaal geen verstand van heb, ik denk alleen dat ik het niet goed kan overbrengen nog op dit moment, omdat ik er nog niet zo veel praktijkervaring in heb om het zo maar te zeggen. Daarom ga ik verder niet heel diep in op het beleggen op mijn blog. Het klopt inderdaad dat ik nu aandelen heb gekocht, echter heb ik dat niet gedaan met het hele bedrag wat ik daarvoor beschikbaar heb. Ik wacht de komende tijd af en zal af en toe wat bijkopen, waardoor de GAK wat lager komt te liggen. Het gaat er niet om dat ik op het allerlaagste punt wil kopen, omdat niemand kan voorspellen wanneer dat is. Voor mij is beleggen wel echt long-term, en historisch gezien gaan beurzen altijd omhoog.

      • Hallo Sophie, goed dat je je ook in beleggen verdiept. Denk daarbij dan ook aan goud en zilver. Zeker in deze tijden waarin economische vooruitzichten nog erg onzeker zijn en waarbij de centrale banken ongelimiteerd euro’s (en dollars ) bijprinten. Hierdoor is de kans op inflatie en zelfs hyperinflatie weer aanzienlijk waardoor extra aflossen op een (rentevaste) lening/hypotheek niet de slimste keus is.

  6. Heeft u al over de Wet Hillen gehoord?
    Die wil eigen huis eigenaren extra belasting laten betalen als het huis is afgelost. Daarom niet aflossen.!

    • Wet Hillen is juist een regeling die belastingvoordeel bied om mensen sneller hun huis te laten aflossen. De regeling wordt echter in 30 jaar afgebouwd vanaf 2019 en het klopt dat je uiteindelijk meer belasting zal betalen. Dit zal echter niet zo veel zijn als de hoeveelheid rente die je nu betaalt. In de blog hierboven staat een verwijzing naar een blog waarin Wet Hillen wordt besproken 🙂

  7. Allemaal ingewikkelde berekeningen…. alleen ik lees niets over het voordeel van het hebben van een goede reserve voor noodgevallen.
    Of…een abstracter begrip het gebruik van het geld om NU extra kwaliteit van het leven te realiseren, zoals bijvoorbeeld om minder te werken, een mooie reis te maken, een camper te kopen, kunst, of wat dan ook.
    Niemand kan garanderen dat er straks ook daadwerkelijk genoten kan worden van een lagere hypotheek. Zie eerst die leeftijd maar eens te bereiken. Natuurlijk ik snap dat het in deze rubriek gaat over harde, tastbare cijfers maar vergeet de “zachte” waardes niet. Pas op met alleen maar focussen op (ver) toekomst geluk, let ook op het heden.

    • Klopt, ik heb echter in eerdere blogs wel geschreven dat je alleen zou moeten aflossen met geld dat je echt niet nodig hebt, en dat je zeker eerst een goede buffer moet aanleggen! Daarnaast hoeft het in het leven niet of aflossen, of leuke dingen doen te zijn. Wij doen beide. Sterker nog, door een verbeterd financieel inzicht kunnen we volgend jaar trouwen op de manier waarop wij dat willen en kunnen we een droomreis maken. Twee zaken die waarvan we een half jaar geleden nog dachten dat dat er voor ons nooit in zou zitten.

  8. Dennis maakt een rekenfout. Hij lost 2000 per maand extra af dus dat is 24000 per jaar. 120 euro per jaar minder betalen is dan geen 6% maar 0,5 %

    • Beste Peter, Dennis maakt een rekenfout, maar jij ook. Als Dennis namelijk in Januari 2000 euro aflost, betaald hij vervolgens elke maand 10 euro minder. Deze aflossing van 2000 euro levert hem dus een besparing op van 120 euro per jaar.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Post comment